Location touristique de courte durée : le grand tour de vis de 2026

Hammamet, La Marsa, Djerba, Sidi Bou Saïd, et désormais Kairouan : la location touristique de courte durée a explosé en Tunisie depuis 2020. Mais pendant que le marché se structurait via Airbnb et Booking, la législation restait largement inchangée. En 2026, le législateur rattrape son retard avec un cadre inspiré des pratiques européennes — et beaucoup de propriétaires ne sont pas prêts.

Au-delà des gros titres, le nouveau dispositif a des conséquences très concrètes : toute personne louant un logement à la nuit ou à la semaine devra s'enregistrer, déclarer et cotiser.

Le cadre actuel : une zone grise

Jusqu'ici, la location touristique de particulier à particulier évoluait dans un cadre fragmenté :

• Le Code de l'investissement et la loi sur le tourisme ne visaient que les opérateurs classés (hôtels, maisons d'hôtes agréées).
• La fiscalité reposait sur les déclarations spontanées, souvent absentes.
• Les règlements de copropriété interdisaient en théorie l'usage commercial, mais les sanctions étaient rares.
• Les collectivités locales percevaient peu de taxes de séjour sur cette activité.

Résultat : des dizaines de milliers de logements loués de manière informelle, une perte fiscale importante et des tensions croissantes dans certaines zones (hausse des loyers, nuisances sonores, déséquilibres de voisinage).

Ce que prévoit le nouveau dispositif 2026

1. Enregistrement obligatoire auprès de l'ONTT

Chaque logement proposé à la location touristique de courte durée devra obtenir un numéro d'enregistrement unique auprès de l'Office National du Tourisme Tunisien (ONTT). Ce numéro devra figurer :

• Sur toutes les annonces en ligne (Airbnb, Booking, portails tunisiens).
• Dans les contrats de réservation.
• Sur les factures remises aux locataires.

Les plateformes auront l'obligation de retirer les annonces sans numéro d'enregistrement valide.

2. Plafond annuel et résidence principale

Le texte introduit la notion de résidence principale louée ponctuellement, avec un plafond annuel (probablement 120 jours, sur modèle français). Au-delà, le bien bascule dans le régime des meublés de tourisme professionnels, soumis à des obligations plus strictes (sécurité incendie, accessibilité, classement).

3. Accord exprès de la copropriété

C'est un point majeur, souvent mal compris : dans les immeubles soumis au régime de la copropriété, la location touristique de courte durée devra faire l'objet d'une autorisation expresse inscrite au règlement de copropriété ou votée en assemblée générale.

Les règlements existants interdisant l'usage commercial — très fréquents à Tunis, Hammamet et Sousse — ne permettront pas la location courte durée sans modification formelle.

4. Fiscalité : déclaration systématique

Les revenus issus de la location touristique seront soumis à :

• L'impôt sur le revenu dans la catégorie appropriée (BIC pour les loueurs professionnels, revenus fonciers pour les occasionnels selon les seuils).
• La TVA pour les loueurs dépassant les seuils.
• La taxe de séjour collectée par le propriétaire et reversée à la collectivité.

Les plateformes auront une obligation de transmission automatique des revenus aux autorités fiscales, sur le modèle DAC7 européen.

5. Sanctions graduées

Le texte prévoit :

• Une amende en cas d'absence de numéro d'enregistrement.
• Une amende plus lourde en cas de fausse déclaration.
• La possibilité d'une interdiction de louer pour récidive ou violation grave.
• Des sanctions solidaires pour les plateformes qui maintiennent des annonces non conformes.

Les zones particulièrement surveillées

Les autorités ont d'ores et déjà indiqué que les zones suivantes feraient l'objet d'une vigilance renforcée :

• Le centre de Tunis et la médina.
• Sidi Bou Saïd et la Marsa (pression immobilière forte).
• Djerba-Houmt Souk et Djerba-Midoun.
• Hammamet Sud et Yasmine Hammamet.
• Sousse bord de mer et Port El Kantaoui.

Les propriétaires de ces zones doivent considérer la conformité comme prioritaire.

Conseils pratiques pour les propriétaires

Avant l'entrée en vigueur, plusieurs vérifications sont essentielles :

1. Statut du bien : résidence principale ou secondaire, détention personnelle ou via société.
2. Règlement de copropriété : vérifier si une clause interdit ou autorise l'usage commercial ; à défaut, engager le vote en assemblée générale.
3. Situation fiscale : régulariser les déclarations des années précédentes avant tout contrôle.
4. Contrats avec les plateformes : prévoir les clauses de responsabilité en cas de retrait d'annonce.
5. Assurances : la plupart des polices d'habitation ne couvrent pas la location saisonnière ; une extension est nécessaire.

Note de notre cabinet : Le nouveau dispositif ne vise pas à tuer la location touristique. Il vise à en finir avec l'informel. Les propriétaires qui régularisent tôt bénéficieront d'un cadre prévisible, d'une vraie protection juridique contre les litiges avec locataires et voisins, et d'une fiscalité gérable. Ceux qui attendent le premier contrôle paieront doublement.

Notre cabinet accompagne les propriétaires tunisiens et étrangers dans la structuration juridique et fiscale de leur activité de location : choix du statut, rédaction de contrats, modification de règlements de copropriété, régularisation fiscale et défense en cas de litige.